Chuyển nhượng dự án gắn liền với đất

Chuyển nhượng dự án gắn liền với đất là hoạt động diễn ra tương đối phổ biến tại Việt Nam. Đây không chỉ đơn thuần là chuyển nhượng một dự án đầu tư mà còn bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, các quy định của pháp luật điều chỉnh đến chuyển nhượng này là nhiều và không phải công ty, nhà đầu tư nào cũng biết và nắm rõ. Vì vậy, sẽ dễ dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có. Để hiểu rõ hơn về thủ tục chuyển nhượng dự án gắn liền với đất, quý khách hàng cùng tham khảo bài viết dưới đây của Luật Thiên Phúc.

Chuyển nhượng dự án gắn liền với đất

1. CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LÀ GÌ?

– Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật đầu tư năm 2020, dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.

– Theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật đầu tư năm 2020 quy định: các nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.

– Chuyển nhượng dự án gắn liền với đất hay còn gọi là chuyển nhượng dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bao gồm trong đó có quyền sử dụng đất giữa các các công ty, nhà đầu tư.

2. ĐIỀU KIỆN XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất bao gồm các điều kiện sau đây:

1. Thuộc các dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định này mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình. Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.

• Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

2. Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
3. Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 và Điều 26 của Luật Đấu thầu.”.
5. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ GẮN LIỀN ĐẤT

• Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn liền với quyền sử dụng đất:

Theo Điều 46 Luật đầu tư năm 2020, quy định điều kiện như sau:

• Dự án đầu tư không bị chấm dứt hoạt động;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư 2020;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều 46 Luật đầu tư năm 2020, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.
• Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, quy định điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

4. 4. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG

3.4. Thủ tục chuyển nhượng đất thuộc dự án.

Trường hợp 1: Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư trong trường hợp bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

Bước 1: Các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phòng đăng ký đất đai trong đó có Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ.

Trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính. Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.

Trường hợp 2: Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư. Trong trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Hoặc giao đất có thu tiền sử dụng mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

Bước 1: Các bên thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự.

Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 3: Văn phòng đăng ký sau khi nhận hồ sơ, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì tiến hành lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.

Bước 4: Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán. Bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất. Ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản.

Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

5. HỒ SƠ ĐĂNG KÝ
6. Hồ sơ của Bên chuyển nhượng:

– Đơn xin chuyển nhượng dự án nêu rõ lý do chuyển nhượng; tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng; đề xuất chủ đầu tư mới; phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan (bản chính).

– Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền/ Quyết định phê duyệt dự án (bản sao).

– Hợp đồng thuê đất quyết định giao đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao).

– Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng (bản chính).

1. Hồ sơ của Bên nhận chuyển nhượng:

– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (có chức năng kinh doanh bất động sản) (bản sao).

– Cam kết của bên nhận chuyển nhượng khi nhận chuyển nhượng dự án (bản chính).

– Xác minh năng lực tài chính.

Như vậy, Luật Thiên Phúc đã chia sẻ cho quý khách hàng các thông tin liên quan đến thủ tục chuyển nhượng dự án gắn liền với đất. Trong quá trình thực hiện, nếu còn vướng mắc về các vấn đề pháp lý, hãy liên hệ với Luật Thiên Phúc để được hỗ trợ và tư vấn một cách sớm nhất.