Bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư

Dự án đầu tư là sản phẩm, là kết quả được hình thành từ hoạt động đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư nên nhà đầu tư được quyền sở hữu đối với dự án đầu tư. Vì vậy, Luật Đầu tư 2005 và cả Luật Đầu tư 2014 đều cho phép nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng dự án đầu tư. Nhưng trong quá trình xây dựng quy định pháp luật và quá trình áp dụng thực tiễn, thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trên thực tế trong một số ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau không đồng nhất, xuất hiện nhiều khó khăn, hạn chế và bất cập. Sau đây, Luật Thiên Phúc sẽ cung cấp một số thông tin hữu ích cho khách hàng về Bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư của các nhà đầu tư.

1. Khái niệm dự án đầu tư và chuyển nhượng dự án đầu tư

Đầu tư theo nghĩa chung nhất là việc nhà đầu tư bỏ vốn (tiền, tài sản hữu hình hoặc vô hình), công sức, trí tuệ…theo các hình thức, cách thức do pháp luật quy định để thực hiện các hoạt động đầu tư nhằm đạt được các kết quả theo mục tiêu, mục đích mà nhà đầu tư đặt ra. Trong đầu tư kinh doanh thì mục tiêu của các nhà đầu tư luôn là lợi nhuận.

Theo nghĩa rộng, có thể hiểu dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động, các chi phí của nhà đầu tư được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ, với lịch trình thời gian và địa điểm xác định cụ thể, để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được những mục tiêu lợi nhuận nhất định trong tương lai. Dự án đầu tư là sản phẩm, là kết quả được tạo ra từ các hoạt động đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư nên là tài sản của nhà đầu tư.

Theo nghĩa hẹp, dưới góc độ pháp luật, có thể hiểu dự án đầu tư là tài sản của nhà đầu tư được hình thành từ các hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh của nhà đầu tư bao gồm các loại tài sản, quyền tài sản, quyền, nghĩa vụ của nhiều bên đan xen lẫn nhau không tách rời như tài sản hữu hình, tài sản vô hình, quyền sở hữu trí tuệ, các quyền, lợi ích và nghĩa vụ của nhà đầu tư, khách hàng, nhà thầu… phát sinh từ/hoặc có liên quan đến dự án đầu tư.

Chuyển nhượng dự án đầu tư được hiểu là sự chuyển dịch quyền sở hữ dự án đầu tư từ nhà đầu từ này sang nhà đầu tư khác do các nhà đầu tư thực hiện theo trình tự, thủ tục do luật định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, đồng ý.

2. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư

Căn cứ Điều 46 Luật Đầu tư 2020, Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;

– Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;

– Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;

– Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);

– Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

3. Bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư

Thứ nhất, Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phân dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác. Trong đó quy định cụ thể về điều kiện là phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thế nhưng Luật Đất đai không quy định cho chuyển nhượng dự án đầu tư. Do đó, sẽ có hiện tượng các nhà đầu tư lách luật bằng nhiều hình thức. Điển hình như việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Phương thức chuyển nhượng và góp vốn bằng Quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực hiện dự án đầu tư hiện đang là cản trở lớn đối với các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư BĐS bởi các điều kiện quy định trong Luật Đất đai năm 2013 không tương thích và thông thoáng như tinh thần mở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

Cụ thể, theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 thì nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Nhưng với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với dự án đầu tư. Sự không hợp lý đó cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy sự “lách luật” khi các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng dự án thông qua các dạng như chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ – công ty con rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn.

Thứ hai, Luật Đầu tư và Luật kinh doanh Bất động sản hiện hành đang có những quy định chưa thống nhất làm cho các cơ quan thực thi và cả các doanh nghiệp “bối rối” nếu chuyển nhượng dự án. Ví dụ, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư thì yêu cầu về trình tự, thủ tục là phải có chấp thuận của UBND cấp tỉnh thì hai bên mới được ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong khi đó, Luật Đầu tư năm 2020 lại quy định phải có hợp đồng chuyển dự án đầu tư trong hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng dự án đầu tư gửi UBND, nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư được coi là một thành phần trong bộ hồ sơ xin phép cơ quan nhà nước và được xem xét đồng thời với việc xem xét chấp thuận chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư. “Sự thiếu thống nhất này gây “lúng túng” trong quá trình áp dụng pháp luật, thủ tục phức tạp, “rườm rà” nên nhiều hồ sơ dự án bị ách tắc, dẫn thiếu nguồn cung.

Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trên thực tế phải thực hiện trong một thời gian rất dài. Điều này cho thấy quy định pháp luật còn phức tạp và việc thực hiện trên thực tế mất nhiều thời gian, công sức của nhà đầu tư. Trên thực tế, có trường hợp nhà đầu tư phải thực hiện một số việc như xin ý kiến cơ quan ban hành cho việc chuyển nhượng dự án đầu tư bị kéo dài. Điều này thể hiện rõ qua vụ chuyển nhượng dự án đầu tư ở 360 đường Giải phóng, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội được các nhà đầu tư thực hiện từ tháng 6/2016 đến nay vẫn chưa xong; việc chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị mới C2-Gamuda Gardens tại phường Trần Phú và phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội được thực hiện từ tháng 6 năm 2013 đến cuối năm 2014 mới hoàn thành; việc chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (Toà CT2-105) tại phường La Khê, quận Hà Đông, Hà Nội được các bên thực hiện từ giữa năm 2015 đến ngày 29/3/206, UBND thành phố Hà Nội mới ban hành Quyết định số 1983/QĐ-UBND cho phép Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long được chuyển nhượng một phần dự án Khu đô tị mới Văn Khê mở rộng (Toà CT2-105 thuộc lô đất CT2) cho Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát.

Thứ tư, các quy định của pháp luật về điều kiện để nhà đầu tư được thực hiện dự án đầu tư, để dự án đầu tư được chuyển nhượng, nhà đầu tư được chuyển nhượng và nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng dự án đầu tư được thực hiện trên thực tế không nghiêm túc, cơ quan nhà nước không quản lý, không kiểm soát được các hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư.

Mặc dù pháp luật quy định các điều kiện để nhà đầu tư được thực hiện dự án đầu tư, để dự án đầu tư được chuyển nhượng rất chặt chẽ để Nhà nước có thể quản lý, kiểm soát nhưng trên thực tế, nhà đầu tư thường chuyển nhượng dự án đầu tư theo phương thức chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp sở hữu dự án đầu tư. Vụ việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng công trình khai thác và chế biến đá vôi làm vật liệu thông thường tại mỏ đá vôi Om Làng, Cao Dương, Lương Sơn, Hoà Bình là một ví dụ điển hình cho vấn đề này.

Trên đây, Luật Thiên Phúc đã giới thiệu đến khách hàng về Bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư. Quý khách hàng có thể tham khảo thông tin và từ đó có phương hướng quản lí, sử dụng, tiến hành chuyển nhượng sao cho hiệu quả. Nếu khách hàng có câu hỏi còn vướng mắc có thể liên hệ trực tiếp với công ty Luật Thiên Phúc thông qua: