Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng dự án đầu tư

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong quá trình hoạt động có nhu cầu muốn chuyển nhượng dự án đầu tư của mình cho một bên khác. Điều này xuất phát từ nhiều lý do khác nhau, tuy nhiên, khi xác định chuyển nhượng dự án đầu tư, doanh nghiệp cần chú ý đến các loại thuế để đảm bảo sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng không phát sinh thêm vấn đề. Vậy, các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng dự án đầu tư bao gồm những gì? Bài viết dưới đây, Luật Thiên Phúc sẽ giải đáp chi tiết vấn đề này.

1. Căn cứ pháp luật

• Luật Đầu tư 2020;
• Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
• Nghị định 209/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng
• Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế giá trị gia tăng và Nghị định 209/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;
• Thông tư 151/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 91/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định quy định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.

2. Chuyển nhượng dự án đầu tư là gì?

Tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

Chuyển nhượng dự án đầu tư được hiểu là việc các nhà đầu tư chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho một nhà đầu tư khác.

Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bản chất như là một hợp đồng mua bán tài sản, trong đó, tài sản của loại hợp đồng này là dự án đầu tư hoặc một phần của nó.

3. Các loại thuế phải đóng khi chuyển nhượng dự án đầu tư

Khi doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Điều 46 Luật Đầu tư, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan; các bên tiếp tục thực hiện công việc chuyển nhượng thì những loại thuế sau đây cần được chú ý:

• THUẾ GTGT: Theo hướng dẫn tại khoản 4 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính quy định:
• Trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư để sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp, hợp tác xã thì Doanh nghiệp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT.
• Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư để kinh doanh hoạt động không chịu thuế GTGT (không thuộc trường hợp hướng dẫn tại khoản 4 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC) thì Doanh nghiệp phải thực hiện lập hóa đơn và kê khai thuế GTGT theo quy định.
• Nếu thuộc trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư với mục tiêu vừa đầu tư vào sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ không chịu thuế GTGT, vừa đầu tư vào sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT mà không tách riêng đượcphần dự án đầu tư sản xuất sản phẩm chịu thuế GTGT với phần dự án đầu tư để sản xuất sản phẩm không chịu thuế GTGT thì Công ty phải kê khai, nộp thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư (thuế suất 10%).
• THUẾ TNDN: Doanh nghiệp thực hiện kê khai, nộp thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng dự án như đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo hướng dẫn tại Khoản 4 Điều 16 TT 151/2014/TT-BTC.

1. a) Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanh nghiệp đóng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế). Trường hợp doanh nghiệp có trụ sở chính tại tỉnh, thành phố này nhưng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại tỉnh, thành phố khác thì nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định.
2. b) Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản.

Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư này.

Kết thúc năm tính thuế khi lập tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp tại trụ sở chính, trong đó phải quyết toán riêng số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau: Trường hợp số thuế đã nộp thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước. Trường hợp số thuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

1. c) Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý theo quy định. Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.

Kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý hoặc theo từng lần phát sinh.

Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau: Trường hợp số thuế đã tạm nộp trong năm thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước. Trường hợp số thuế đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

1. d) Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì:

– Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

– Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán chính thức số thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trên đây là những chia sẻ của Luật Thiên Phúc về vấn đề các loại thuế phải đóng khi chuyển nhượng dự án đầu tư.